47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

苏贞昌下台送茶叶让人琢磨，岛内舆论称暗示留任者将饱受煎熬******

　　【环球时报特约记者 陈立非】距离去年“九合一”败选过去了两个多月，台“行政院长”苏贞昌终于在1月30日率行政团队总辞。对岛内民众来说，这出“歹戏”虽然总算落幕了，但陈建仁31日将接棒，且行政部门成员多数没有更换，让他们实在难以对民进党当局今年的表现有什么期待。

　　“请各位继续耐住高温、泡出好茶”

　　苏贞昌1月30日召开临时院会并率领“阁员”总辞。他在致辞时称，他这次当“行政院长”当了1478天，真的是殚精竭虑，“当然限于自己的能力有限，还是觉得有些地方我们做得还不够……我们缘尽于此，当整个情势走到这里，需要有人承担的时候，就是我来担待，各位留下来”。苏贞昌自吹自己的团队“是被肯定的、被检验的、被留下来的”，纯度达万分之9999，成色十足。他接着回顾1月12日宴请时曾送大家一个茶壶，“今天我没什么可以送给大家，我送大家一些好茶叶，请各位继续耐住高温、泡出好茶”，还说“有时候不能尽意，所以在茶袋上我给各位留了一张小卡片代表我的心意，请各位琢磨”。

　　有岛内舆论分析称，苏贞昌的“临别赠言”以及茶叶暗示这些留任者未来将饱受煎熬。按惯例，苏贞昌会后与“阁员”合影拍“毕业照”留念。联合新闻网称，他“全程展露笑容，显得十分轻松”。

　　多人留任被批“不可思议”

　　1月31日，陈建仁将就任“行政院长”，全部“内阁”成员名单已经确定，除了“内政部”“文化部”“财政部”以及台北故宫博物院负责人有异动外，其余部会首长均获留任。台媒30日称，前台北市议员梁文杰将接任陆委会副主委，引发普遍质疑。2011年11月，当时的台北市议员林瑞图爆料称，郑文灿(出任“行政院副院长”)和梁文杰在同年6月前往澳门，接受博彩大亨陈盈助的招待，并无偿受赠约50万澳门元的赌场筹码，当时郑文灿是民进党桃园县党部主委，并参选桃园“立委”，梁则为台北市议员，担任民进党发言人。梁、郑随后向台北地方法院提告，诉请林瑞图赔偿两人各200万元新台币外，同时向士林地方法院提起自诉，控告林诽谤罪。但法官认为林瑞图已经合理查证，而且是就可受公评之事进行评论，判决郑梁二人败诉确定。国民党“立委”李德维30日称，当年备受争议的郑文灿与梁文杰都将担任要职，蔡当局的用人标准到底在哪里？“立委”郑丽文痛批，完全不见梁文杰有何两岸经历与专长，民进党完全没有检讨败选原因，只见政治酬庸与派系分赃。国民党副主席连胜文也表示，两岸事务相当复杂，且情势严峻，陆委会应找有经验的，而不是找在脸书骂人或上政论节目胡扯乱扯，扮演网军角色的人，他无法胜任陆委会这么重要的工作。

　　台“农委会主委”陈吉仲获留任也被视为“不可思议”。中时电子报1月30日称，陈吉仲先前多次透露会回大学教书，回老家养猪，各界也猜测他将下台走人，没想到居然获留任。分析称，关键在于陈吉仲惯用补助政策，下任“主委”若无法延续，恐会招致批评，导致这一职位乏人问津。有农业学者认为，陈任内将台湾农业彻底打造成“福利事业”，还有农民不留情面地直言，“陈吉仲下台”才是最刻不容缓的农业政策。他有诸多争议，包括“1450事件”、开放莱猪、“班班吃石斑”未兑现、农产品出口成问题，只能不断使用补贴来掩盖施政不力。

　　上任后第一个冲击

　　尤其值得关注的是，台安全部门除了“国安局长”陈明通下台外，“外交部长”吴钊燮、“国防部长”邱国正与陆委会主委邱太三均留任。前民进党“立委”林浊水1月30日质疑称，兵役延长、应对解放军军演失当以及“论文门”都是民进党当局声望急挫的最大原因，针对处理两岸关系，民众评价也偏低，“但是政府人事异动，国安三巨头纹风不动合不合理？”台湾地区前领导人马英九称，“行政院正副院长”都有学术伦理问题，难以成为社会仰望的对象。国民党要自我检讨，以此为鉴，更要努力团结，让民众信赖，以2024年下架民进党为目标，为台湾找出路。新的一年，他希望海峡两岸都能以对话取代对抗、以谋和消弭战争，回到10年前两岸的和平与繁荣。国民党主席朱立伦说，这次“内阁”改组非常平庸且没有特色，可能都只是基于党内派系的利益。

　　“台湾民意基金会”董事长游盈隆更是气炸了，1月30日炮轰陈建仁“内阁”都是一堆“破铜烂铁”，让他不禁感慨蔡英文当局似乎是被虐待狂，常常搞那种授人以柄的事，然后被在野党和民众鞭笞。他说，31日陈建仁就要粉墨登场了，“正副院长”加9个新部会首长和发言人共11人，约占1/3，苏“内阁”成员2/3留任，基本上是小幅改组，并没有呼应社会主流民意希望全面或大幅改组。

　　台湾《中国时报》1月30日评论称，当局“新瓶装旧酒”看不出改革，但面对2024年选举，连打3场胜仗的国民党别想着靠“争议内阁”捡到枪，赶紧推出最强人选，才能好好为民众做事。《联合报》30日的社论称，港媒援引相关分析认为，一旦美国众议院议长麦卡锡窜台，解放军将采取“更加全面、震撼的行动方式”，借势把反“台独”军事行动推向一个新的高度。而岛内新安全团队上任的第一个挑战，就是麦卡锡可能窜台的冲击。蔡英文当局将陷入两难，如果热烈欢迎麦卡锡，可能会得罪拜登政府；但如果不欢迎，又会得罪主导众议院的共和党，“不可不慎”。